پنجشنبه ۰۶ آذر ۰۴ ۱۲:۱۵
مشارکت در ساخت یکی از روش‌های پرطرفدار برای افزایش ارزش املاک قدیمی و بهره‌برداری از زمین است. این نوع همکاری، اگر درست مدیریت شود، می‌تواند سودآور و مطمئن باشد. اما بسیاری از پروژه‌ها به دلیل اشتباهات رایج در قرارداد، دچار تأخیر، اختلاف یا حتی توقف کامل می‌شوند. شناخت این اشتباهات و اجرای راهکارهای پیشگیرانه، کلید موفقیت در پروژه‌های مشارکت در ساخت است. در این مقاله به بررسی پنج اشتباه کلیدی و نحوه اجتناب از آن‌ها می‌پردازیم.
یکی از مهم‌ترین مشکلات در قراردادهای مشارکت در ساخت، عدم تعیین وجه التزام برای تعهدات طرفین است. وجه التزام، مبلغی است که در صورت عدم اجرای تعهدات، طرف متخلف موظف به پرداخت آن می‌شود و نوعی جریمه بازدارنده برای جلوگیری از تأخیرها و تخلفات محسوب می‌شود.
نداشتن وجه التزام، به ویژه در مرحله تحویل واحدها، باعث می‌شود سازنده بدون هزینه اضافی پروژه را با تأخیر تکمیل کند و مالک متضرر شود. برای مثال، اگر تحویل واحدها با تاخیر انجام شود، با تعیین مبلغ روزانه‌ای به عنوان وجه التزام، سازنده موظف به پرداخت خسارت خواهد بود و این امر به بازدارندگی عمل کمک می‌کند.
راهکار:
وجه التزام را به صورت مرحله‌ای تعیین کنید، متناسب با ارزش تعهد و قابل وصول از طریق ضمانت‌نامه بانکی یا وثیقه معتبر. همچنین، برای مالکین نیز باید مبلغی پیش‌بینی شود تا در صورت تأخیر در تخلیه ملک، جریمه‌ای به صورت روزانه اعمال شود.
• چطور از ساخت‌وساز درآمد میلیونی بسازیم؟
مشکل رایج دیگر، واگذاری کل پروژه توسط سازنده به شخص یا تیم دیگری است. گاهی سازندگان معتبر پروژه را به نام خود آغاز می‌کنند اما مسئولیت اجرایی را به دیگری می‌سپارند. این موضوع باعث می‌شود مجری نهایی، طرف قرارداد مالکین نباشد و هیچ مسئولیت حقوقی نسبت به تعهدات قرارداد نداشته باشد.
واگذاری بخش‌های تخصصی پروژه مانند بتن‌ریزی، تأسیسات برقی یا کاشی‌کاری مشکلی ایجاد نمی‌کند؛ مشکل زمانی ایجاد می‌شود که کل پروژه به شخص ثالث واگذار شود و مالکین در برابر تصمیمات غیرمنتظره قرار بگیرند.
راهکار:
در قرارداد به وضوح ذکر شود که حقوق مشارکت ناشی از قرارداد قابل واگذاری به غیر نیست و مسئولیت کلیه اقدامات به عهده سازنده باقی می‌ماند.
بیشترین نارضایتی مالکین معمولاً از کیفیت مصالح و متریال پروژه ناشی می‌شود. بسیاری از قراردادها شامل پیوست فنی و لیست مصالح مورد توافق هستند، اما سازنده ممکن است از مواد ارزان‌تر یا نامطلوب استفاده کند و این موضوع باعث اختلاف و کاهش کیفیت پروژه می‌شود.
راهکار:
لیست متریال پروژه را با بیشترین جزئیات مشخص کنید؛ شامل برند، کیفیت و استاندارد مورد انتظار. همچنین پیش‌بینی شود که در صورت عدم دسترسی به مصالح خاص، جایگزین با تأیید مالک انتخاب شود. مالکین باید حق نظارت بر اجرای پروژه و اصلاح مغایرت‌ها را داشته باشند.
نبود پوشش بیمه‌ای و عدم تعیین مسئولیت‌های دقیق در قرارداد، یکی دیگر از دلایل اصلی مشکلات پروژه‌ها است. عدم تعریف روشن مسئولیت در قبال خسارات جانی یا مالی می‌تواند مالک را در معرض دعاوی یا هزینه‌های غیرمنتظره قرار دهد.
راهکار:
سازنده موظف شود قبل از شروع پروژه و در طول اجرای آن، بیمه‌های مسئولیت مدنی، بیمه کارکنان و بیمه پیمانکاران را اخذ و تمدید نماید. همچنین فرآیند گزارش‌دهی حوادث و جبران خسارت باید شفاف و اجرایی باشد تا هرگونه کوتاهی یا تقصیر سازنده به ضرر مالک تمام نشود.
نداشتن بند داوری در قرارداد، مالک و سازنده را مجبور به طی مسیر طولانی دادگاه می‌کند و پروژه را متوقف می‌کند. اختلافات فنی و مالی در مشارکت‌های ساخت، اگر به داوری تخصصی ارجاع شود، سریع‌تر، محرمانه‌تر و کم‌هزینه‌تر حل می‌شود.
راهکار:
در قرارداد مرجع داوری مشخص شود؛ تعداد داوران، مهلت صدور رأی و امکان تصمیم‌گیری موقت پیش‌بینی شود. داور باید مورد توافق طرفین باشد تا اختلافات به سرعت و بدون آسیب به روند پروژه حل شود.
پنج اشتباه کلیدی در قراردادهای مشارکت در ساخت شامل نادیده گرفتن وجه التزام، واگذاری پروژه به غیر، استفاده از مصالح غیرتوافقی، عدم پیش‌بینی مسئولیت‌های حقوقی و غفلت از داوری است. با پیش‌بینی راهکارهای اجرایی برای هر یک از این موارد، مالک و سازنده می‌توانند پروژه را با امنیت حقوقی، کیفیت مطلوب و زمان‌بندی مشخص به اتمام برسانند.
در نهایت، قرارداد مشارکت در ساخت تنها یک سند حقوقی نیست؛ بلکه نقشه راهی است برای تضمین موفقیت پروژه، کاهش ریسک اختلافات و حفظ منافع مالی و حقوقی هر دو طرف.
نتایج مستند از منبع اصلی
۱. نادیده گرفتن وجه التزام و ضمانت اجرایی
یکی از مهم‌ترین مشکلات در قراردادهای مشارکت در ساخت، عدم تعیین وجه التزام برای تعهدات طرفین است. وجه التزام، مبلغی است که در صورت عدم اجرای تعهدات، طرف متخلف موظف به پرداخت آن می‌شود و نوعی جریمه بازدارنده برای جلوگیری از تأخیرها و تخلفات محسوب می‌شود.
نداشتن وجه التزام، به ویژه در مرحله تحویل واحدها، باعث می‌شود سازنده بدون هزینه اضافی پروژه را با تأخیر تکمیل کند و مالک متضرر شود. برای مثال، اگر تحویل واحدها با تاخیر انجام شود، با تعیین مبلغ روزانه‌ای به عنوان وجه التزام، سازنده موظف به پرداخت خسارت خواهد بود و این امر به بازدارندگی عمل کمک می‌کند.
راهکار:
وجه التزام را به صورت مرحله‌ای تعیین کنید، متناسب با ارزش تعهد و قابل وصول از طریق ضمانت‌نامه بانکی یا وثیقه معتبر. همچنین، برای مالکین نیز باید مبلغی پیش‌بینی شود تا در صورت تأخیر در تخلیه ملک، جریمه‌ای به صورت روزانه اعمال شود.
• چطور از ساخت‌وساز درآمد میلیونی بسازیم؟
۲. واگذاری قرارداد به شخص ثالث توسط سازنده
مشکل رایج دیگر، واگذاری کل پروژه توسط سازنده به شخص یا تیم دیگری است. گاهی سازندگان معتبر پروژه را به نام خود آغاز می‌کنند اما مسئولیت اجرایی را به دیگری می‌سپارند. این موضوع باعث می‌شود مجری نهایی، طرف قرارداد مالکین نباشد و هیچ مسئولیت حقوقی نسبت به تعهدات قرارداد نداشته باشد.
واگذاری بخش‌های تخصصی پروژه مانند بتن‌ریزی، تأسیسات برقی یا کاشی‌کاری مشکلی ایجاد نمی‌کند؛ مشکل زمانی ایجاد می‌شود که کل پروژه به شخص ثالث واگذار شود و مالکین در برابر تصمیمات غیرمنتظره قرار بگیرند.
راهکار:
در قرارداد به وضوح ذکر شود که حقوق مشارکت ناشی از قرارداد قابل واگذاری به غیر نیست و مسئولیت کلیه اقدامات به عهده سازنده باقی می‌ماند.
۳. عدم رعایت مصالح و متریال توافقی
بیشترین نارضایتی مالکین معمولاً از کیفیت مصالح و متریال پروژه ناشی می‌شود. بسیاری از قراردادها شامل پیوست فنی و لیست مصالح مورد توافق هستند، اما سازنده ممکن است از مواد ارزان‌تر یا نامطلوب استفاده کند و این موضوع باعث اختلاف و کاهش کیفیت پروژه می‌شود.
راهکار:
لیست متریال پروژه را با بیشترین جزئیات مشخص کنید؛ شامل برند، کیفیت و استاندارد مورد انتظار. همچنین پیش‌بینی شود که در صورت عدم دسترسی به مصالح خاص، جایگزین با تأیید مالک انتخاب شود. مالکین باید حق نظارت بر اجرای پروژه و اصلاح مغایرت‌ها را داشته باشند.
۴. عدم پیش‌بینی مسئولیت‌های حقوقی، جانی و مالی
نبود پوشش بیمه‌ای و عدم تعیین مسئولیت‌های دقیق در قرارداد، یکی دیگر از دلایل اصلی مشکلات پروژه‌ها است. عدم تعریف روشن مسئولیت در قبال خسارات جانی یا مالی می‌تواند مالک را در معرض دعاوی یا هزینه‌های غیرمنتظره قرار دهد.
راهکار:
سازنده موظف شود قبل از شروع پروژه و در طول اجرای آن، بیمه‌های مسئولیت مدنی، بیمه کارکنان و بیمه پیمانکاران را اخذ و تمدید نماید. همچنین فرآیند گزارش‌دهی حوادث و جبران خسارت باید شفاف و اجرایی باشد تا هرگونه کوتاهی یا تقصیر سازنده به ضرر مالک تمام نشود.
۵. کم‌توجهی به داوری و حل اختلاف
نداشتن بند داوری در قرارداد، مالک و سازنده را مجبور به طی مسیر طولانی دادگاه می‌کند و پروژه را متوقف می‌کند. اختلافات فنی و مالی در مشارکت‌های ساخت، اگر به داوری تخصصی ارجاع شود، سریع‌تر، محرمانه‌تر و کم‌هزینه‌تر حل می‌شود.
راهکار:
در قرارداد مرجع داوری مشخص شود؛ تعداد داوران، مهلت صدور رأی و امکان تصمیم‌گیری موقت پیش‌بینی شود. داور باید مورد توافق طرفین باشد تا اختلافات به سرعت و بدون آسیب به روند پروژه حل شود.
جمع‌بندی
پنج اشتباه کلیدی در قراردادهای مشارکت در ساخت شامل نادیده گرفتن وجه التزام، واگذاری پروژه به غیر، استفاده از مصالح غیرتوافقی، عدم پیش‌بینی مسئولیت‌های حقوقی و غفلت از داوری است. با پیش‌بینی راهکارهای اجرایی برای هر یک از این موارد، مالک و سازنده می‌توانند پروژه را با امنیت حقوقی، کیفیت مطلوب و زمان‌بندی مشخص به اتمام برسانند.
در نهایت، قرارداد مشارکت در ساخت تنها یک سند حقوقی نیست؛ بلکه نقشه راهی است برای تضمین موفقیت پروژه، کاهش ریسک اختلافات و حفظ منافع مالی و حقوقی هر دو طرف.
نتایج مستند از منبع اصلی